Istnieją możliwość zniesienia służebności mieszkania, nie jest to jednak prosty proces. Przepisem, który przewiduje taką możliwość jest art. 294 i 295 Kodeksu cywilne. Przepisy te przewidują możliwość całkowitego zniesienia służebności osobistej mieszkania, jednostronnie, niezależnie od woli osoby uprawnionej.
Co to jest służebność mieszkania?
Służebność mieszkania przyznawana jest imiennie, umożliwia ona danej osobie korzystanie w ustalonym zakresie z nieruchomości. Służebność jest ustalana aby zagwarantować tzw. dach nad głową osobie która daruje nieruchomość. W Polce jest to najczęściej forma zawierana między członkami rodziny. Rodzice bądź dziadkowie przekazują w darowiźnie swoją nieruchomość w zamian za dożywotnie zamieszkiwanie w nieruchomości.
Ustanowienie służebności staje się jednak coraz bardziej popularne wśród osób które przechodzą na emeryturę, posiadają nieruchomość i chcąc uzyskać środki na godne życie. Decydują się na wtedy jej sprzedaż. Z jednoczesnym zastrzeżeniem służebności mieszkania. Model ten jest bardzo popularny wśród naszych zachodnich sąsiadów. Seniorzy przekazują swoją nieruchomość, bez konieczności przeprowadzki i zmiany miejsca zamieszkania. Jednocześnie otrzymując środki finansowe które mogą wykorzystać na poprawę jakości życia, podróże czy spłatę zobowiązań.
Odpowiadając na pytanie czy da się znieść służebność mieszkania? Służebność mieszkania jest niezbywalna nie podlega dziedziczeniu oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Ustawodawca dopuszcza jednak trzy sytuacje kiedy dopuszczalne jest zniesienie służebności mieszkania.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego służebnik ma prawo zamieszkiwać określone w umowie pomieszczenia. Na podstawie takiej umowy z właścicielem domu, służebnik, czyli osoba nabywająca prawa, otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie objętym umową.
Służebność mieszkania została opisana w art. 296 KC, który stanowi, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone służebnością?
Nie ma zakazu sprzedaży nieruchomości ze służebnością mieszkania. Nie jest wymagana również zgoda osoby uprawnionej. Nie ma zatem formalnych ani prawnych przeszkód aby zbyć taką nieruchomość. Problem, może się pojawić ze znalezieniem kupca. Warto zaznaczyć, że służebność mieszkania podlega wpisaniu do księgi wieczystej, przez to każdy potencjalny nabywca z łatwością dowie się o jej ustanowieniu. Konieczne jest poinformowanie potencjalnego nabywcy o tego rodzaju ograniczeniu.
Czy służebność osobista wygasa po 10 latach?
Służebność mieszkania uregulowana jest w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 299 służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Ustawodawca, uregulował jednak kwestię zakończenia ww. stosunku prawnego poprzez wygaśnięcie służebności wskutek faktycznego zaprzestania jej wykonywania przez okres 10 lat.
Co jest potrzebne do sporządzenia umowy służebności mieszkania?
Jak do każdej umowy, również i do umowy w której zastrzegamy służebność mieszkania należy przygotować odpowiednie dokumenty. Notariusz powinien otrzymać podstawowe informacje: imiona, nazwisko, imię ojca oraz imię matki, numer PESEL, data urodzenia oraz miejscowość, stan cywilny, adres zamieszkania, (adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania), rodzaj dokumentu tożsamości (jego numer i termin ważności) oraz obywatelstwo.
Oprócz danych personalnych stron konieczne jest wskazanie , co jest przedmiotem umowy np. określenie konkretnej nieruchomości (numer księgi wieczystej, adres nieruchomości), wartość przedmiotu umowy oraz warunki i data wydania przedmiotu umowy.
Jak wygląda zniesienie służebności mieszkania?
Służebność mieszkania można znieść w zamian za rentę na wniosek właściciela nieruchomości. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Problemem staje się jednak ustalenie wysokości renty. Powinna ona odpowiadać wartości rynkowej praw wynikających ze służebności, a zatem odpowiadać wysokości czynszu najmu za mieszkanie o parametrach podobnych do przedmiotowej nieruchomości.
Jeżeli zatem spełnione zostaną wszelkie przesłanki przewidziane w art. 303 KC. Sąd może, zamienić służebność mieszkania na rentę, oznaczając jej wysokość wynikającą z opinii biegłego. Dokonując wyceny zamiany służebności mieszkania na rentę, biegły powinien wziąć pod uwagę szczególne warunki wykonywania służebności. Czy służebnik korzysta z całej nieruchomość, czy tylko z wyznaczonej części. Należy również uwzględnić lokalizację nieruchomości, stan techniczny i zakres służebności, którą orzeczona renta ma zastąpić.
Zniesienie służebności mieszkania w zamian za rentę nie jest zatem prostym procesem. Należy wykazać, że uprawniony ze służebności korzysta ze swego prawa w sposób naganny. Chodzi o sytuacje, w których uprawniony ze służebności rażąco wykracza poza zasady współżycia społecznego i narusza w ten sposób mir domowy pozostałych domowników lub sąsiadów. Należy również wykazać, że zachowania takie mają charakter powtarzających się.
Zniesienie służebności mieszkania w wyniku zmiany stosunków
Przepis który, dopuszcza taką możliwość zniesienia służebności mieszkania nie precyzuje, o jakiego typu zmianę stosunków chodzi. Zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą uznaje się, że zniesienie służebności jest możliwe, jeśli dojdzie do zmiany stosunków gospodarczych, ekonomicznych czy stosunków dotyczących samej nieruchomości.
W jaki sposób znieść służebność w praktyce?
Do właściwego sądu rejonowego należy złożyć pozew o zniesienie służebności. Sądem właściwym miejscowo jest sąd, w którego rejonie leży sporna nieruchomość. W treści pozwu należy wskazać: datę, strony, oznaczenie sądu, określić wartość przedmiotu sporu, wskazać opłatę od pozwu i dokładnie sprecyzować żądanie.
Może być to żądanie o zamianę służebności na rentę, zniesienie służebności za wynagrodzeniem. Ponadto należy napisać uzasadnienie pozwu, w tym przytoczenie dowodów potwierdzających okoliczności uzasadniające zniesienie służebności. Należy przy tym pamiętać, że pozew musi zostać opłacony.
Polskie prawo szczególnie traktuje instytucję służebności osobistych. Służebność osobista ma na celu zaspokojenie potrzeb uprawnionego, jest więc prawem o charakterze alimentacyjnym. Służebności osobiste są niezbywalne, nie podlegają dziedziczeniu oraz nie można ich nabyć przez zasiedzenie. Z uwagi na szczególną rolę służebności mieszkania możliwość ingerowania w treść tej służebności, a tym bardziej jej zniesienie, nie może być dowolne. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nie ma łatwej drogi w jej zniesieniu.
Po pierwsze, służebność osobista wygaśnie z chwilą śmierci uprawnionego, a także w skutek niewykonywania jej przez lat 10. Służebność osobista może być ustanowiona także na czas oznaczony (tzn. na czas przewidywanego trwania osobistych potrzeb uprawnionego), wygaśnie wówczas z nadejściem terminu końcowego. Uprawniony może też w każdej chwili zrzec się służebności osobistej.
Czy służebność osobista jest dziedziczna?
Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, nie podlega także dziedziczeniu. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie. Nie może być też ustanowiona na udziale we współwłasności lokalu mieszkalnego. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małoletnie dzieci.
Czy służebność musi być w formie aktu notarialnego?
Oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej wymaga formy aktu notarialnego. Natomiast oświadczenie osoby mającej nabyć służebność może być złożone w formie dowolnej nie wyłączając dorozumianego oświadczenia woli.
Należy pamiętać, że nie możemy ustanowić służebności osobistej mieszkania jako ograniczonego prawa rzeczowego na innym ograniczonym prawie rzeczowym, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 297 k.c. do służebności osobistych należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych. Odpowiednie stosowanie przepisów oznacza, że niektóre regulacje stosujemy wprost, niektóre ze zmianami, a niektóre w ogóle nie będą miały zastosowania.
Jednak służebność osobista mieszkania jest szczególnie traktowana przez ustawodawcę. Ma bowiem za zadanie zapewnić dach nad głową. Zatem stanowi rodzaj alimentacji uprawnionego, co oznacza konieczność zaspokojenia tej osobie pewnych podstawowych potrzeb.
Z pewnością sposoby wygaśnięcia służebności gruntowych, określone w art. 293-295 k.c., znajdą odpowiednie zastosowanie do służebności osobistych, a zatem i do omawianej służebności mieszkania.