Istnieje wiele typów udziałów w nieruchomości, takich jak nieruchomości rolnicze, handlowe czy mieszkalne. Udziały opierają się w tym wypadku przede wszystkim na umiejscowieniu mieszkania czy domu, na jakości gruntu, takiej jak stan gleby, wartość gruntu itd. Udziały w nieruchomości stanowią formę jej współwłasności. Każdy rynek może by inny, zatem nie jest możliwe uogólnienie udziałów w nieruchomościach i dokonanie właściwego pomiędzy nimi porównania. Czym jest dokładnie udział w nieruchomości?
Udział w nieruchomości
Aby móc wyjaśnić pojęcie udziału w nieruchomości, należy zacząć od kwestii współwłasności. Według obowiązującego prawa współwłasność można tłumaczyć jako własność tej samej rzeczy, która przysługuje niepodzielnie paru osobom. Jest istotną, będzie zatem fakt, iż istnieje jeden przedmiot mający kilku właścicieli równocześnie. Wyróżnić można dwa typy współwłasności – łączną oraz w częściach ułamkowych. Ze współwłasnością łączną można się spotkać najczęściej w wypadku małżeństwa. Polega ona na tym, iż posiadanego prawa nie sposób nazwać ułamkiem. Mówiąc inaczej, ma ona charakter bezudziałowy i odnosi się do danej rzeczy w całości. Współwłaściciel łączny nie może zatem w żaden sposób samodzielnie rozporządzać własnym prawem, które wynika ze współwłasności.
Natomiast współwłasność w ułamkowych częściach jest możliwa do matematycznego zdefiniowania. Współwłaściciel ma możliwość dokładnego określenia swojego udziału w nieruchomości przy pomocy ułamka. Udział stanowi zatem matematyczne oznaczenie partycypacji w prawie własności (czego nie można utożsamiać z posiadaniem prawa do oznaczonej fizycznie części danej rzeczy).
Powstanie udziału
Współwłaścicielem można się stać w różnych sytuacjach, zwykle dzięki nabyciu udziału we współwłasności, a tak samo często – kupując daną rzecz (np. nieruchomość) wraz z innymi osobami. Własność całości rzeczy może zostać przekształcona we współwłasność, poprzez zbycie oznaczonego udziału swojej własności. Jak już wspomniano powyżej, zawarcie małżeństwa spowoduje powstanie łącznej współwłasności. Z kolei separacja, rozwód albo zmiana z ustroju w małżeństwie z ustawowego na umowny (inaczej intercyza) sprawiają, iż rzeczy objęte łączną współwłasnością małżonków stają się współwłasnością, niemniej w ułamkowych częściach. Analogicznie rzecz ujmując w spółce cywilnej, rzeczy objęte łączną współwłasnością wspólników, w chwili rozwiązania spółki zostaną wspólne, ale w ułamkowych częściach.
Współwłasność powstaje także w wypadku otrzymania darowizny albo spadku przez parę osób. Może stanowić również efekt pewnych faktycznych zdarzeń (np. zasiedzenie albo znalezienie rzeczy przez kilka osób). Powstanie współwłasności może też stanowić rezultat orzeczenia sądu. Współwłasność ułamkowa może wynikać, chociażby z sądowego orzeczenia na podstawie postanowienia na temat przysądzenia własności nieruchomości w toku postępowania o charakterze egzekucyjnym, kiedy licytację przeprowadzało razem kilka osób.
Udział we współwłasności – jakie obowiązki ma współwłaściciel?
Wśród obowiązków, jakie ma każdy współwłaściciel ułamkowy, należy wymienić zarządzanie wspólną nieruchomością. Czynności dotyczące zwykłego zarządu to również te służące utrzymaniu nieruchomości we właściwym stanie, jak i takie, które są konieczne celem pobrania pożyczki albo korzystania z nieruchomości – inaczej mówiąc, zwykłe gospodarowanie wspólną rzeczą. Według przepisów w kodeksie cywilnym, żeby móc podejmować czynności zwykłego zarządu, konieczne jest uzyskanie zgody od większości współwłasności. Co istotne, kiedy jeden spośród współwłaścicieli będzie mieć 70% udziałów, to może samodzielnie podejmować decyzję odnośnie do czynności zarządu zwykłego. Do takich czynności zalicza się, chociażby budowę koniecznych instalacji, zawieranie umowy najmu, czy prace porządkowe na terenie nieruchomości.
Wszelkie czynności, które będą wykraczały poza zakres zarządu zwykłego, wymagają uzyskania zgody od wszystkich współwłaścicieli.