Zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowego
W przypadku zgody i porozumienia wszystkich współwłaścicieli, zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi problemu. Wystarczy zgodne złożenie oświadczeń woli odnośnie samego zniesienia jak również jego sposobu. Wybór sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości leży w rękach współwłaścicieli. Mogą oni swobodnie decydować o tym, jaki sposób zniesienia współwłasności będzie dla nich najkorzystniejszy.
Sytuacja się komplikuje, w momencie braku zgodności lub konfliktu współwłaścicieli. Wtedy pozostaje zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze postępowania sądowego.
Wtedy zniesienie współwłasności może się odbyć na trzy sposoby: poprzez podział fizyczny, poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub sprzedaż nieruchomości.
W przypadku przyznania nieruchomości jednemu z udziałowców, oczywiście zostaje on zobowiązany co spłaty pozostałych. Zaś w przypadku sprzedaży nieruchomości, każdy ze współwłaścicieli otrzymuje kwotę proporcjonalną do wielkości udziału.
W zależności od okoliczności rozpoznawanej sprawy, o wyborze formy podziału, może decydować Sąd na podstawie uprawnień wynikających z art. 222 k.c
Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział fizyczny
Najbardziej pożądanym sposobem jest podział fizyczny z uwagi na to, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje w naturze część nieruchomości odpowiednio do posiadanego przez niego udziału.
Podział fizyczny nie jest możliwy w sytuacji, gdyby był sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jako przykład można tutaj wskazać dokonanie podziału sprzecznego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Albo dokonanie podziału jednorodzinnego budynku mieszkalnego na kilku współwłaścicieli.
Zatem w sytuacji sytuacji gdy fizyczny podział z przyczyn technicznych jest niemożliwy lub niecelowy albo też w przypadku wystąpienia jednej z okoliczności wskazanych w art. 211 k.c. konieczne jest skorzystanie z pozostałych możliwości zniesienia współwłasności.
Zniesienie współwłasności poprzez spłatę współwłaściciela
Drugim sposobem jest przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W postępowaniu sądowym , konieczne jest skorzystanie z usług biegłego. Wyceni on nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, a sąd na podstawie operatu ustali wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat. W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone bądź rozłożone na raty, których terminy uiszczenia nie mogą przekroczyć łącznie 10 lat. Warto zaznaczyć , że nie jest możliwe przyznanie nieruchomość współwłaścicielowi, który nie chce przejąć nieruchomości na własność. W konsekwencji skorzystanie z tego sposobu uzależnione jest od zgody jednego ze współwłaścicieli na przejęcie nieruchomości na własność.
Zniesienie współwłasności nieruchomości przez sprzedaż
Jeśli niemożliwy jest fizyczny podział rzeczy i żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć rzeczy, sąd rozważy sprzedaż rzeczy wspólnej jako sposób zniesienia współwłasności
Trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest egzekucyjna sprzedaży nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży, są proporcjonalnie dzielone w stosunku do posiadanych udziałów. Warto jednak, dojść do takiego porozumienia wcześniej, bez udziału sądu. Dzięki temu proces będzie najbardziej opłacalny.
W przypadku sądowego zniesienia współwłasności poprzez nakaz sprzedaży licytacyjnej, trzeba ponieść koszty postępowania sądowego, następnie nieruchomość sprzedawana jest na licytacji przez komornika, który z zapłaconej kwoty odlicza swoje wynagrodzenie i koszty sprzedaży.
Koszty przy sądowym zniesieniu współwłasności
Wniosek o zniesienie współwłasności składany do sądu podlega opłacie. W zależności od tego, czy będzie to zgodny wniosek, zaakceptowany przez wszystkich uczestników postępowania cywilnego, czy też wniosek złożony tylko przez jednego z nich, opłata wyniesie 300 lub 1000 złotych. Należy doliczyć do tego również wynagrodzenie biegłego, który zaproponuje sposób podziału. Jest to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, którym zazwyczaj obciążani są wszyscy uczestnicy.
Opłacie będzie podlegał również wniosek właściwego wydziału ksiąg wieczystych, o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Sąd dokonuje wpisu do księgi wieczystej na podstawie aktu notarialnego lub postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności.
Trzeba również pamiętać o tym, że sądowe zniesienie współwłasności odbywa sie zazwyczaj z powodu niezgodności współwłaścicieli. Prawdopodobne jest zatem, że strony nadal nie będą zgodne co do formy zniesienia współwłasności czy podziału a tym samym będą się odwoływać. Postępowanie będzie zatem długotrwałe i kosztowne. Gdy postępowanie toczy się dłużej niż rok, opinia może ulec dezaktualizacji, przez co konieczne może być jej uzupełnienie i aktualizacja. Biegły sporządza opinię w formie pisemnej, następnie w razie potrzeby jest przesłuchiwany przed sądem.
Rozprawy są wyznaczane w odstępie kilku miesięcy, zatem należy też doliczyć czas konieczny na sporządzenie opinii biegłego oraz ewentualne zastrzeżenia do niej.
Wyjście ze stosunku współwłasności nie jest zatem takie oczywiste i przystępując do niego należy w pierwszej kolejności przemyśleć cele, jakie zamierza się tym osiągnąć, jakimi środkami dysponujemy oraz w jakim okresie czasu, chcemy zakończyć proces zniesienia współwłasności nieruchomości.